Votre cabinet d’Expertise immobilière indépendant
Nos expertises
Nos domaines d’intervention
Le Cabinet d’Expertises Immobilères Potiron est amené à intervenir dans les cas suivants :
Divorce ou succession
Liquidation de communauté
Partage - donation
Audit patrimonial
Déclaration d'impôt sur la fortune immobilière
Expropriation
Redressement ou contrôle de l'administration fiscale
Apport ou restructuration de votre société
Renouvellement de bail commercial
Révision d'un loyer commercial
Éviction commerciale avec calcul des indemnités d'éviction et d'occupation
Calcul de valeurs de fonds de commerce
Vente immobilière ou d’un achat immobilier, hors mise sur le marché
Besoin d’un conseil ou d’une expertise immobilière ?
Nos solutions
Evaluation de valeurs vénales
Au cours de votre vie, vous pouvez avoir besoin d’une étude approfondie et impartiale de la valorisation de votre patrimoine, réalisée en toute objectivité, dans les cas suivants :
Audit patrimonial / Redressement fiscal / Déclaration IFI
Transmission du patrimoine (du vivant ou après décès)
Liquidation patrimoniale (succession, communauté, indivision)
Investissement / Gestion / Optimisation
Vente par un associé vivant à l'étranger
Protection des personnes "vulnérables" (majeures ou mineures)
Expropriation
En outre, certaines situations impliquent des calculs spécifiques :
- Calcul de valeur avant/après travaux
- Calcul de plus-value du fait des travaux réalisés par l’un des indivisaires
- Dissociation entre valeurs terrain/constructions en vue d’optimisation fiscale et passage à l’IS ; en cas de baux emphytéotiques et baux à construction ; en cas de terrain appartenant à une personne et d’une construction financée par une communauté
- Cession/ achats de parts sociales
- Cession / rachat de crédit-bail immobilier ; bail à construction
Evaluation de valeurs locatives
Et d’indemnités occupation à titre accessoire
Commercial
Valeur locative de renouvellement et déplafonnement ; et en cas de non renouvellement du bail, l’Expert calculera l’indemnité d’occupation.
Habitation
Lorsqu’un indivisaire habite privativement un bien commun, celui-ci est redevable d’une indemnité d’occupation.
Evaluation de fonds de commerce
En cas d’indivision
Les fonds de commerce peuvent dépendre d’une indivision, il est alors nécessaire de les estimer, et ce en dehors du seul calcul lié au chiffre d’affaires.
En cas de non renouvellement du bail
En cas de non renouvellement d’un bail commercial, il est nécessaire de déterminer l’indemnité d’éviction principale (suivant plusieurs calculs) et les indemnités accessoires (frais de remploi, trouble commercial, double loyer, frais de déménagement…).
Besoin d’une évaluation sur votre patrimoine ?
Notre démarche
Le contrat d’expertise
Après un premier contact téléphonique et la prise d’un maximum de renseignements, le contrat d’expertise est adressé au client. Après avoir indiqué les coordonnées du client et de l’Expert, il comporte plusieurs chapitres (objet, honoraires, délai…).
En savoir plus
L’objet de la mission
- La désignation du/des biens à expertiser
- La nature de la mission d’expertise
- L’étendue de la mission et exclusions
- La finalité de la mission d’expertise
- La liste des documents à fournir
Honoraires et règlements
Les honoraires sont généralement au forfait ou à la vacation horaire correspondant au temps passé en fonction du dossier.
Ils sont établis à l’avance et sont fixés définitivement sauf imprévu important ou cas exceptionnel, nécessitant une mission de conseil supplémentaire.
Les honoraires sont assujettis à la TVA de 20%. Une provision sur les frais et honoraires est demandée au commencement de la mission (payable par chèque ou virement bancaire).
Les autres éléments du contrat d’expertise :
- Délai de remise du rapport
- Responsabilité de l’expert et assurance
- Législation – prescription
- Clause compromissoire
- Attribution de juridiction
- Confidentialité
- Publication et utilisation du rapport
- Validité du contrat
La visite des lieux
Après validation du contrat d’expertise, un rendez-vous est pris sur place.
En savoir plus
Nous effectuons la visite du bien avec :
- prise de mesures (mesurages non certifiés) ou vérification des mesures suivant les plans remis
- prise de photographies (extérieures et intérieures).
- relevé des éléments constitutifs du bien c’est-à-dire matériaux utilisés, agencements et distribution des pièces, état général du bien
Le rapport d’expertise
Le rapport d’expertise est la synthèse de notre démarche enrichie par la méthodologie, le savoir-faire, les connaissances de l’expert.
En savoir plus
Il comprend plusieurs chapitres, en fonction de l’étude demandée, tels que :
- mission et déroulement
- situation générale du bien (commune, dessertes routières et transports en commun, emplacement précis)
- origine de propriété (acte d’achat, donation, déclaration de succession)
- cadastre (relevé de propriété et plan cadastral)
- urbanisme (plan du PLU et règlement de la zone ; servitudes publiques telles que PPRi, PPRn, zone non aedificandi…)
- situation locative (reprise des baux d’habitation, commerciaux et professionnels pour leurs éléments les plus importants)
- statuts de la SCI (clauses pouvant avoir un impact sur la valorisation des parts)
- éléments de la copropriété (règlement de copropriété ; procès-verbaux d’Assemblée Générale ; charges…)
- désignation détaillée des lieux avec photographies
- surface et pondérations
- diagnostics immobiliers (remis par le donneur d’ordres)
- éléments de comparaison (recherche sur plusieurs bases telles que BIEN, DVF, BUSINESS IMMO… et étude de ceux-ci)
- l’étude des facteurs physiques, juridiques et économiques de la valeur
- l’étude de la valeur demandée (vénale, locative…) en fonction de différentes méthodes existantes adaptées au bien (comparaison, revenu…) que l’on trouve dans le rapport
- conclusion
- annexes (relevé de propriété, plan cadastral, règlement d’urbanisme…)